Nhà ở xã hội: Cần cơ chế thuê - mua, lãi suất ưu đãi và giám sát minh bạch

Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội sáng ngày 24/5. Ảnh: media.quochoi.vn

Tại phiên thảo luận có 18 lượt đại biểu Quốc hội phát biểu ý kiến. Đa số ý kiến đại biểu đánh giá cao và nhất trí với nhiều nội dung của dự thảo Nghị quyết. Bên cạnh đó các đại biểu tập trung thảo luận về: phạm vi điều chỉnh; đối tượng áp dụng; Quỹ Nhà ở quốc gia; điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội; xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội; thuê nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập; điều khoản chuyển tiếp;…

Tham gia thảo luận nội dung này, đại biểu Thạch Phước Bình, Tỉnh ủy viên, Phó Trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội chuyên trách tỉnh Trà Vinh đánh giá Nghị quyết này được kỳ vọng là một văn kiện pháp lý có ý nghĩa đột phá, tạo hành lang chính sách đủ mạnh để tháo gỡ các điểm nghẽn về vốn, quỹ đất, thủ tục hành chính và cơ chế giám sát - vốn là những rào cản tồn tại dai dẳng suốt nhiều năm qua. Đồng thời, từ thực tiễn khảo sát và tổng hợp ý kiến của doanh nghiệp, chuyên gia và người dân, đại biểu Thạch Phước Bình tham gia đóng góp một số nội dung kiến nghị cụ thể để hoàn thiện dự thảo Nghị quyết trước khi trình Quốc hội thông qua.

Đại biểu Thạch Phước Bình tham gia thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội sáng ngày 24/5. Ảnh: media.quochoi.vn

Thứ nhất, về xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội (Điều 8)

Qua giám sát nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay cho thấy giá bán và giá thuê nhà ở xã hội chưa thực sự hợp lý nếu không muốn nói là bất hợp lý. Mặc dù pháp luật quy định không tính tiền sử dụng đất vào giá bán nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế giá bán vẫn cao, không phù hợp với thu nhập của người lao động, do cơ chế kiểm soát giá còn thiếu hiệu quả. ví dụ: dự án nhà ở xã hội tại một số đô thị lớn giá gần 25 triệu đồng/m² - cao hơn khả năng chi trả của đa số người lao động.

Mặt khác, việc kiểm soát chuyển nhượng nhà ở xã hội còn lỏng lẻo. Một số kẽ hở trong quy định về thời hạn và điều kiện chuyển nhượng đã tạo điều kiện cho tình trạng trục lợi chính sách, đầu cơ nhà ở xã hội diễn ra ngày càng tinh vi.

Bên cạnh đó, Báo cáo của Kiểm toán Nhà nước (2022) chỉ ra có dấu hiệu “gộp khống chi phí” vào giá nhà ở xã hội tại một số địa phương. Do đó, cần minh bạch hóa quy trình xác định giá, đồng thời tăng cường giám sát độc lập để đảm bảo đúng chi phí đầu tư và đúng đối tượng thụ hưởng.

Từ đó, đại biểu đề nghị bổ sung yêu cầu bắt buộc công khai chi tiết phương án giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, đồng thời tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư và người lao động trước khi phê duyệt. Ngoài ra, kiến nghị cho phép tỉnh, thành phố thành lập Hội đồng thẩm tra độc lập, thực hiện kiểm tra ngẫu nhiên một số dự án để xác minh tính hợp lý của chi phí và lợi nhuận định mức. Điều này giúp tăng cường kiểm soát, chống việc “gộp khống chi phí” và đảm bảo quyền lợi của người dân mua - thuê nhà ở xã hội.

Lễ động thổ Khu nhà ở xã hội tại Phường 4, thành phố Trà Vinh, tỉnh Trà Vinh. Ảnh: TRƯỜNG NGUYÊN

Thứ hai, về tạo quỹ đất và đầu tư hạ tầng kỹ thuật (Điều 11)

Thực tế hiện nay cho thấy, nhiều địa phương thiếu quỹ đất sạch và chậm bố trí hạ tầng kỹ thuật cho nhà ở xã hội. Nhiều địa phương chưa chủ động giải phóng mặt bằng để hình thành quỹ đất riêng cho phát triển nhà ở xã hội, chủ yếu trông chờ vào 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại. Điều này dẫn đến tình trạng phân tán, nhỏ lẻ, không hình thành được các khu nhà ở xã hội tập trung đồng bộ về hạ tầng. Ngoài ra, hạ tầng giao thông, cấp nước, điện... kết nối vào khu nhà ở xã hội thường không đồng bộ, làm giảm tính hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Từ đó, đại biểu đề nghị dự thảo Nghị quyết cần quy định rõ trách nhiệm của từng quận, huyện hiện nay và các xã, phường từ ngày 01/7/2025 trong việc bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, với chỉ tiêu tối thiểu hằng năm, chẳng hạn từ 3-5 ha/năm. Điều này tạo áp lực thực hiện cụ thể, đồng thời giúp theo dõi và giám sát hiệu quả hơn.

Ngoài ra, kiến nghị cho phép sử dụng vốn ngân sách Trung ương - thông qua Quỹ Nhà ở quốc gia - để hỗ trợ giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ tại các khu đất ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt tại các đô thị loại I, nơi chi phí giải phóng mặt bằng rất lớn và khó kêu gọi doanh nghiệp tự thực hiện.

Thứ ba, về cơ chế khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội

Qua phản ánh của nhiều doanh nghiệp cho thấy có một thực tế là thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư còn phức tạp. Nhiều địa phương mất từ 1 đến 2 năm chỉ để hoàn tất thủ tục lựa chọn nhà đầu tư nhà ở xã hội thông qua hình thức đấu thầu hoặc xét chọn không rõ tiêu chí, khiến tiến độ triển khai bị chậm trễ.

Mặt khác, cơ chế tài chính hiện tại chưa đủ hấp dẫn để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận tín dụng ưu đãi do thủ tục còn khá phức tạp, lãi suất chưa ổn định, thời hạn vay ngắn. Rất ít mô hình nhà ở xã hội cho thuê dài hạn được triển khai, do thiếu cơ chế khuyến khích cụ thể. Từ đó, đại biểu đề nghị Nghị quyết bổ sung một điều luật riêng trong dự thảo, quy định rõ cơ chế khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê.

Cụ thể: miễn toàn bộ tiền sử dụng đất; hỗ trợ lãi suất vay đầu tư tối đa 4%/năm trong 20 năm; cho phép áp dụng thiết kế mẫu - xây nhanh - giao sớm; và có chính sách bảo hiểm rủi ro tài chính cho các dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Thứ tư, về thời gian thực hiện thí điểm

Từ những phân tích nêu trên, đại biểu Thạch Phước Bình kiến nghị Quốc hội xem xét điều chỉnh thời gian thực hiện thí điểm từ 5 năm lên 10 năm. Đại biểu cho rằng, vòng đời dự án nhà ở xã hội - từ lập quy hoạch, bồi thường, triển khai xây dựng, khai thác và thu hồi vốn - thường kéo dài, do đó cần một chu kỳ chính sách ổn định hơn để doanh nghiệp có thể tham gia bền vững.

Báo Trà Vinh Online